1月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)接受了央視記者的采訪，明確提出在2023年將大力支持群眾購買第一套住房，合理支持購買第二套住房。房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升似乎已成定局。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度紅火將會(huì)對(duì)征收拆遷領(lǐng)域產(chǎn)生怎樣的直接影響呢?哪一類房屋在2023年面臨拆遷、騰退的可能性或?qū)⒋笤瞿?

　　答案當(dāng)然是城中村、城邊村的房屋。開發(fā)商要拿地建樓盤，一不會(huì)選擇位置過于偏遠(yuǎn)的山區(qū)，二難以選擇一、二線城市建設(shè)已趨于飽和的市中心區(qū)域，其首選當(dāng)然就是輻射各方的城中村、城邊村了。

　　城中村、城邊村的拆遷可是一個(gè)大課題，必須堅(jiān)持“個(gè)案分析”的原則去具體案情具體分析，不能指望有什么靈丹妙藥、錦囊妙計(jì)能避免所有補(bǔ)償安置糾紛。

　　但其中的一些規(guī)律性問題，還是值得廣大被拆遷人有所預(yù)期的。在明律師謹(jǐn)提示大家以下3個(gè)方面：

　　1. 首先要弄清自家的房屋所占用土地的性質(zhì)。到底是城市國有土地上的房屋，還是農(nóng)村集體土地上的房屋，相當(dāng)一部分被拆遷人自己都弄不清楚。

　　我們可以從以下幾個(gè)方面去判斷，結(jié)論基本上八九不離十：

　　一是看房屋所處的位置。越靠近城市中心區(qū)域的，國有土地的可能性也就越大;

　　二是看房屋所在地的“基層組織、機(jī)關(guān)”名稱，叫“社區(qū)居委會(huì)—街道辦事處”的更多的是國有土地，集體土地則多叫“村委會(huì)—鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府”。不過需要強(qiáng)調(diào)的是，“村改居”并不意味著土地性質(zhì)也隨之發(fā)生改變，原農(nóng)村集體土地要想轉(zhuǎn)為國有土地，幾乎只有依法征收這一條路。

　　三是看房屋的取得方式。通過開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)購買的只能是國有土地上的房屋，農(nóng)村集體土地上的房屋是不允許隨意買賣的;

　　四是看房屋權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上會(huì)明確記載房屋占用的土地性質(zhì)，是國有還是集體翻開紅本一看便知。

　　五是看涉案村、社區(qū)在多年前是否曾有過征地行為。如果多年前村里曾張貼過征收土地公告等當(dāng)時(shí)法律規(guī)定的征收文件，那么本屬于村集體的土地很可能已經(jīng)被征收為國有了。那么在多年后對(duì)房屋進(jìn)行拆遷時(shí)，房屋顯然已屬于國有土地上的房屋。

　　請(qǐng)大家牢記，房屋所占土地的性質(zhì)不能全聽基層組織或者開發(fā)商、拆遷辦的，咱自己心里得有個(gè)數(shù)。農(nóng)村集體土地上房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般就是“重置成新”，這可與城市國有土地上適用多年的“周邊類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”相去甚遠(yuǎn)。在“定性”上一旦出了錯(cuò)，補(bǔ)償數(shù)額上肯定會(huì)大打折扣，大家可不要吃了這方面的虧。

　　2. 要關(guān)注“城中村改造”項(xiàng)目本身的性質(zhì)，區(qū)分和開發(fā)商博弈還是和征收方協(xié)商。城中村改造這一名詞僅反映拆遷改造項(xiàng)目發(fā)生的地點(diǎn)特征，但卻并不反映其項(xiàng)目性質(zhì)。

　　如果是開發(fā)商主導(dǎo)的“協(xié)議搬遷”項(xiàng)目，被拆遷人擁有較為自由的談判、博弈空間。談得妥就拆，談不妥就得接著談，任何開發(fā)商、村委會(huì)都是無權(quán)搞強(qiáng)制拆除、逼迫簽字這一套的。

　　而如果是縣級(jí)政府主導(dǎo)的征收項(xiàng)目，被征收人則需要在法律規(guī)定的框架內(nèi)設(shè)定合理的補(bǔ)償利益預(yù)期，既不可“不爭(zhēng)、佛系”也不可“獅子大開口”。

　　在協(xié)商溝通中一定要掌握好火候和簽約時(shí)機(jī)，一旦征收方試圖走法律途徑強(qiáng)制搬遷，我們也必須立即切換到依法救濟(jì)權(quán)利的節(jié)奏上去，將談判桌直接挪到法院里。

　　請(qǐng)各位牢記，征收項(xiàng)目是有較為明確、系統(tǒng)的程序性規(guī)定的，其中給我們救濟(jì)權(quán)利設(shè)置了許多“節(jié)點(diǎn)”“期限限制”。這些大家一定要多去學(xué)習(xí)、領(lǐng)悟，切不可在盲目拖延中貽誤了戰(zhàn)機(jī)，落得個(gè)被司法強(qiáng)拆的結(jié)局。

　　3. 要關(guān)注征拆行為適用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序，及時(shí)捕捉違法點(diǎn)予以打擊?！皩?shí)體”和“程序”必須兩手抓、兩手都要硬，而不能只考慮其一。

　　前面提到不同土地性質(zhì)下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在較大的差距，而“城中村”的地理位置恰好卡在城和村之間，能不能讓補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)朝著“城”這邊滑動(dòng)，對(duì)被拆遷人而言十分值得努力。

　　一般而言，拆遷方出于節(jié)約補(bǔ)償成本的考慮，會(huì)竭盡全力將涉案房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)壓在“集體”這一頭上，即按“宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)+房屋的重置成新價(jià)”去計(jì)算。

　　這就很容易導(dǎo)致被拆遷人原有的面積不大的房屋被拆除后，需要自行貼錢才能買得起開發(fā)商提供的安置房。無疑，這是被拆遷人群體所不能接受的。

　　“城中村的房屋被征收能否參照?qǐng)?zhí)行國有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”是被拆遷村民們普遍關(guān)心的問題。這個(gè)問題在實(shí)踐中非常復(fù)雜，不同的項(xiàng)目不可一概而論，被拆遷人一定要就自己的房屋去專門咨詢專業(yè)拆遷律師，切不可盲目用別人家的案例、律師代理意見去套在自己家的房子上。

　　簡(jiǎn)單地講，我們只能說城中村的房屋有可能可以參照?qǐng)?zhí)行城市房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但這種可能性有多大，不能光看最高法的司法解釋中那段晦澀難懂的規(guī)定，而是要先去研究案情。

　　前文提到的那種多年前就已將農(nóng)村集體土地征收為國有，如今才開始拆遷房屋的情形，是有較大希望能夠“參照?qǐng)?zhí)行”的。

　　而在程序?qū)用?，被拆遷人只需牢記一點(diǎn)就夠用了：征收補(bǔ)償程序不可“混搭”。要么嚴(yán)格執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定的程序去作出房屋征收決定，要么嚴(yán)格遵照《土地管理法》及其實(shí)施條例規(guī)定的程序去取得征地批復(fù)，二者不能“叉”在一起并行。

　　在明律師最后要提示大家的是，無論自家房屋所占土地的性質(zhì)最終判定為“城”還是“村”，有些步驟都是相通的，譬如調(diào)查登記、合法性認(rèn)定、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等環(huán)節(jié)。大家一定要盯緊這些共性程序，盡量避免自家的房屋被認(rèn)定成違建、“無證房屋”從而導(dǎo)致補(bǔ)償利益在評(píng)估開始前即減損。只要我們依靠法律、善用“工具”，2023年的城中村改造項(xiàng)目實(shí)質(zhì)上仍是“換湯不換藥”，我們完全有信心有能力獲取更加公平、合理的補(bǔ)償安置。